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Irarrázaval lleva la batuta en Ñuñoa

2008-03-23T15:00:00.000-07:00

Para repoblar y renovar el principal eje comunal se han construido 35 edificios.

Oriana Olivos

Y a casi no es novedad señalar que Ñuñoa es una de las comunas con la oferta más activa en términos inmobiliarios, caracterizada por una amplia gama en cuanto a proyectos y precios. En la actualidad, con una participación de 18,6%, está ubicada, por ejemplo, en el segundo lugar en la venta de departamentos nuevos.

Carlos Frías, director de Obras de Ñuñoa, señala que el desarrollo inmobiliario ha tenido un importante incremento desde el 2000. “Para el período enero 2000 a diciembre 2007, se autorizó la edificación de 231 edificios de departamentos, y la inversión directa sólo en costo de construcción alcanzó a casi US$ 1.700 millones invertidos en construir 2.222.128 m{+2}. En la actualidad se están construyendo 75 edificios de departamentos“.

Y es que construir en una comuna con importante infraestructura y equipamiento, además de lo atractivo que fue el antiguo plan regulador, generó una creciente oferta de departamentos, aseguran en UrbanGroup Gestión de Negocios Inmobiliarios. “El tipo de proyectos que se han realizado son principalmente edificios de departamentos en altura, que al construirse en sectores con alta densidad tienen 1, 2 y 3 dormitorios“.

Así, se pueden encontrar unidades con superficies desde 37,25 m{+2} a 117,38 m². Los precios también varían y las alternativas más baratas pueden costar desde 1.023 UF (sector Los Alerces), mientras que las más caras llegan a las 4.490 UF (José Domingo Cañas), con un promedio de 38,2 UF por m{+2}.

Plano regulador

Las modificaciones al plan regulador, aprobadas en octubre pasado, contienen la altura de edificación en casi el 70% del territorio comunal. “Limitan la construcción de edificios en el sector central de Ñuñoa y reorientan el desarrollo a los bordes de la comuna, es decir, de Vicuña Mackenna y avenidas A. Vespucio, Ossa y Tobalaba“, señala el director de Obras.

A su juicio, la normativa refuerza también el desarrollo del área norponiente para impulsar la renovación urbana del sector y crea ofertas de terrenos para viviendas destinados a sectores de segmentos C2 y C3 en el área sur poniente de la comuna, entre las avenidas Rodrigo de Araya, Vicuña Mackenna, Guillermo Mann y Maratón.

Y agrega: “Este antiguo sector industrial de Ñuñoa, hoy casi despoblado, debiera convertirse en un importante foco de interés para el inversionista inmobiliario. Sus características consisten en contar con amplios paños de terrenos que favorecen la gestión y muy cercano a amplias avenidas y a la línea 5 del Metro que corre por Vicuña Mackenna“.

También mantiene las condiciones que han impulsado la renovación de Avda. Irarrázaval.

Vía principal

Y es, precisamente, en torno al eje de Irarrázaval, hasta 200 metros al norte y 200 metros al sur de esta avenida, donde se centra el desarrollo de Ñuñoa. Cabe destacar que en los últimos cuatro años se han construido 35 edificios nuevos destinados a repoblar y renovar el principal eje comunal.

“Es fácil percibir que el principal desarrollo de la comuna se orienta en el eje Irarrázaval en toda su extensión, debido a que, según el nuevo plano regulador, esa zona tiene altura libre, construcción a la línea y edificación sin antejardines. Actualmente, este desarrollo se concentra en los sectores con cercanía al Metro Irarrázaval“, explican en UrbanGroup.

En general, añaden, el desarrollo está orientado a mantener el eje Irarrázaval como principal foco de densidad habitacional y comercial y descentralizar los restantes desarrollos inmobiliarios hacia la periferia, generando una homogeneidad en las densidades poblacionales de la comuna.

Apoyo de nuevas obras

En el corto y mediano plazo, el desarrollo de Ñuñoa estará apoyado por proyectos que mejorarán su infraestructura y equipamiento. Entre ellos, malls Portal Ñuñoa y uno en la intersección de Avda. Macul con Irarrázaval, estacionamientos subterráneos en Plaza Ñuñoa, Club de Ñuñoa, mejoramiento de calles y construcción de ciclovías, Plan Integral de Mejoramiento de Condominios Sociales, construcción del nuevo Colegio República de Siria, de las instalaciones del Comité Olímpico y del edificio de Chiledeportes, además de la ampliación y modernización del Liceo 7.

Fuente: Propiedades El Mercurio Publicado: 04/03/2008

Esos departamentos difíciles de vender

2008-03-23T14:54:00.001-07:00

Hay departamentos que son poco valorados. Sepa cómo reconocerlos.

Millaray Navarro

Algunos siempre serán los últimos. Es que existen ciertas características que afectan la demanda de un departamento, convirtiéndolos en unidades difíciles de arrendar y más aún de vender. Antes de embarcarse en una inversión inmobiliaria, mejor asegurarse.

Cuenta Cristian Lecaros, presidente de la Cámara de Empresas Tasadoras de Chile, Cemtas, que si bien los elementos negativos de un inmueble son relativos, existen aspectos de ubicación, gastos, programas y servicios que son claves.

Dice que lejos, la inexistencia de estacionamiento es uno de los elementos que más interfieren en la venta de un departamento. “En estos casos, la tasación estipulará una garantía con reparos, con lo cual el banco al momento otorgar un crédito contemplará más observaciones“.

Sostiene que en ubicaciones como Plaza Ñuñoa las complicaciones se duplican ante las dificultades de arrendar o comprar un estacionamiento.

Los altos gastos comunes y las contribuciones también afectan la transacción. “Estos ítems inciden en el presupuesto de un interesado y, además, son prácticamente imposibles de modificar. Es necesario saber muy bien los aspectos que incluyen y si corresponden a los precios del mercado“.

En este sentido, los inmuebles en altura con marcación conjunta de servicios básicos suelen presentar más complicaciones. Por ello, recomienda optar por la individualidad en el cobro. “Asimismo, el excesivo equipamiento puede ser perjudicial, ya que aumenta los gastos y podría afectar la convivencia“.

Extremos negativos

El piso donde se emplaza el departamento también importa. Dice Cristian Lecaros que en una torre sin ascensor, los ubicados en el cuarto o quinto nivel presentan menor demanda.

Mientras que en los edificios altos, los ubicados en los primeros tres pisos poseen menos interés, especialmente en una torre cercana a una avenida principal.

“También en los últimos pisos, sobre todo desde el 12 hacia arriba, ya que las personas se complican ante la posibilidad de emergencias. De hecho, el último piso no es el más cotizado, porque se piensa de que es más frío en invierno y más caluroso en verano“.

Algo similar ocurre con la orientación de las unidades. Afirma el presidente de Cemtas que existe demanda y gustos para todos, pero que claramente la orientación sur poniente siempre es la más rezagada. “Los extremos afectan la demanda“.

El programa heterogéneo de un condominio también puede atentar contra la liquidez, ya que no es recomendable que se mezclen departamentos de un dormitorio, destinados a personas solas, con los de tres unidades, enfocados a familias, ya que las costumbres son diferentes y se afecta la convivencia.

Luz y administración

La luz natural es clave, por ello los baños y las cocinas “ciegas“, sin ventilación, juegan en contra de una operación inmobiliaria. “Si el sol no llega al dormitorio principal y a los servicios, será mal recibido“, afirma Lecaros.

Y aspectos comunes del edificio, como los sellos rojos, áreas comunitarias mal conservadas o una administración deficiente, también afectan la demanda de un departamento. Por ello, el especialista en tasación recomienda estar atento, para que un inmueble para inversión no se convierta en una pesadilla.

Vecinos molestos

Precisamente en esta época donde la ciudad está repleta de edificios en construcción, las propiedades vecinas a las obras también se ven afectadas, sobre todo, al momento de venderlas o arrendarlas.

“Si bien en ocho a doce meses se acaban los ruidos y las molestias, cuando al lado de un edificio de cuatro pisos se construye una torre de 16, se complicará la liquidez de las unidades del primer inmueble“, afirma Cristian Lecaros, de Cemtas.

Fuente: Propiedades El Mercurio Publicado: 06/02/2008

Gobierno Cedió en Límite a Franquicia en Construcción Para Salvar Proyecto

2008-03-23T14:33:00.000-07:00

El Senado aprobó la iniciativa legal que reduce el impuesto a los combustibles, la que deberá cumplir hoy tercer trámite en la Cámara de Diputados.

Con el objetivo de salvar el proyecto de ley que rebaja el impuesto específico a los combustibles y elimina el de timbres y estampillas para las Pymes, el Ejecutivo se vio forzado a realizar un cambio sustancial a su iniciativa, específicamente al artículo que acota la franquicia tributaria que actualmente beneficia a todas las viviendas.
Esto, debido a que en el Senado, los legisladores DC, independientes y aliancistas no estuvieron disponibles para ratificar el artículo originalmente propuesto por el Gobierno, por considerar que tendría un negativo impacto en la clase media.
El ministro de Hacienda, Andrés Velasco, fue el encargado de anunciar la indicación que zanjó el conflicto y considera un beneficio que se extingue en las casas y departamentos cuyo valor supera las 4.500 UF (ver recuadro), en lugar de la propuesta inicial que mantenía la exención en los términos hoy vigentes para las casas de hasta UF 2.000 y que en forma paulatina lo disminuía hasta las viviendas de hasta UF 4.000, donde se extinguía.

Clase Media

Sin embargo, el senador Camilo Escalona (PS) lamentó el acuerdo, que dijo no compartía, pero debía aceptar para evitar que se rechazará el proyecto. “El cambio significa para el Fisco que la recaudación inicial calculada de $95 mil millones se reduce a $62 mil millones, es decir $33 mil millones quedan en los sectores más ricos de la población. Son casas de hasta $90 millones y eso no es clase media, esto sólo implica que dicho beneficio se reduce del 5% al 3% de la población de mayores ingresos”.
El diputado Carlos Montes (PS) informó que el ministro de Hacienda “se comprometió a estudiar y realizar una propuesta al Congreso en octubre de 2008 sobre la franquicia a la construcción, para transformarla en un subsidio a la demanda y no un beneficio para la industria”.
Como el proyecto sufrió una modificación deberá cumplir tercer trámite hoy en la Cámara de Diputados.
El senador Escalona pidió al Senado aclarar si había senadores que tuvieran intereses en inmobiliarias los que se debían inhabilitar de votar, trámite que no efectuó ningún legislador. Jovino Novoa (UDI), Andrés Chadwick (UDI), Hosain Sabag (DC) y Carlos Ominami (PS) declararon que ya no tienen vinculación con inmobiliarias.

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La Modificación de la Franquicia

-Para las viviendas de hasta UF 3.000 se mantiene la exención del 65% del IVA.
-En viviendas sobre UF 3.000 hasta UF 4.500, las constructoras tendrán derecho a utilizar el beneficio con un tope de la exención tributaria de UF 225 por vivienda. Esta norma regirá desde el 30 de junio de 2009.
-En las de más de UF 4.500, se extingue el beneficio.

Fuente: Estrategia Publicado 20/03/2008

Edificios acuden a creativas soluciones para combatir alza de los gastos comunes

2008-03-23T14:13:00.000-07:00

Proliferan las publicidades que se suman al arriendo de espacio para antenas:

Gigantografías en los costados del edificio, afiches publicitarios en los techos y paneles solares para reducir gastos en calefacción son las principales armas que tienen las juntas de vecinos para contrarrestar los altos precios de los servicios básicos. Un edificio mensualmente puede contar en su presupuesto con cerca de $9 millones adicionales si instala paneles solares y cobra por una publicidad estática en el techo.

Por: Sebastián Aguirre León

Publicidad en la azotea: hasta 200 UF mensuales. La implementación de soportes publicitarios para arriendo comercial es una de las alternativas más utilizadas, aprovechando las terrazas del techo.

Dichos letreros tienen distintos valores de arriendo, dependiendo de la ubicación del edificio y del tamaño. El edificio Comunidad Baquedano, ubicado en Vicuña Mackenna con la Alameda, tiene en arriendo su letrero de la azotea: actualmente lo utiliza Coca-Cola, que cancela 200 UF mensuales por el espacio publicitario, en un contrato de nueve meses.

Y aunque la Ley 19.537 establece que el ingreso por estas vías no se puede destinar a cancelar los gastos comunes, sí abultan los fondos de reserva para inversiones que luego contribuyen a reducir el pago mensual. "Se hacen inversiones en la infraestructura del edificio, en la mantención. Y eso, a corto plazo, ayuda", explica Arturo Martelli, dueño de una compañía de administración de edificios que lleva su nombre.

Gigantografías publicitarias: $30 millones mensuales. Otro medio para generar ingresos extras es bastante más invasivo, pero mucho más lucrativo. Se trata de gigantografías que se ubican en uno o más costados del edificio. Un negocio relativamente nuevo y que por su envergadura es considerablemente más caro que los estáticos publicitarios en la azotea. Por ende, más recursos para los edificios.

Las agencias intermediarias pueden pagar hasta 30 millones de pesos mensuales por estas instalaciones estratégicas, aunque cuentan con más trabas legales. La Municipalidad de Santiago, por ejemplo, autoriza su instalación sólo una vez cada tres años, por un plazo máximo de 90 días; mientras, la comuna de Providencia los tiene prohibidos.

"Lo hemos hecho en varios edificios, pero algunos se han negado, pero por un asunto estético principalmente, por la fachada", explica Arturo Martelli. La gran ventaja de estas estructuras es que el material impreso es transparente, por lo que no altera la luminosidad de los departamentos.

Paneles solares: edificios grandes pueden ahorrar hasta $5 millones. De un modo más directo, los paneles solares ayudan al ahorro en calefacción.

Una de las construcciones pioneras en el tema fue el edificio Al Ras, de avenida Sucre 1900, que posee en la azotea una serie de paneles que están destinados al agua caliente que consumen los propietarios.

"Los paneles ayudan mucho y te sirven para reducir los gastos", explica Paula Luque, de Proadmin, une empresa dedicada a la administración de condominios. Aclara que "no son la salvación, porque mucha gente, desinformadamente, cree que con esto no van a tener que pagar cuentas".

El caso del edificio ñuñoíno es alentador. Ahorraría cerca de $ 5,7 millones anualmente en este ítem, repartido entre los 96 departamentos que lo integran. Otra ventaja es que su mantención es sencilla y no genera mayores gastos.

Luque también destaca otras estrategias más simples. Por ejemplo, la reprogramación de los ascensores "para que no vuelvan al primer piso y el uso de energía sea más eficiente", o la utilización de mejores sistemas de iluminación con ampolletas de bajo consumo.

Las antenas telefónicas también son otro producto que aprovecha los espacios comunes de los edificios, pero con bastante menos acogida entre sus propietarios, ya que "muchas personas lo rechazan porque temen algún daño a la salud", explica Arturo Martelli.

Fuente: El Mercurio

Publicado : 23-03-2008